jusbrasil.com.br
13 de Maio de 2021

Como selecionar um bom locatário para o seu imóvel

Lucas Daniel Medeiros Cezar, Advogado
há 3 anos

A seleção correta de futuros locatários é um dos passos mais importantes e inteligentes que você pode fazer para tornar a sua experiência em administração de imóveis a mais livre de dor de cabeça possível - e proteger seus investimentos.

Dentre as maiores apreensões que qualquer proprietário tem ao alugar o seu imóvel, podemos destacar duas: (i) o receito de o locatário não ter o devido zelo e cuidado com o imóvel locado e (ii) a falta de pagamento dos alugueis em dia.

O medo de locar e ter prejuízos - decorrente de um inquilino inadequado - muitas vezes é realmente assustador, contudo certos cuidados na análise de um potencial inquilino podem diminuir as possibilidades de inadimplência e deixar a locação mais segura.

Como profissional da área das locações, sempre recomendo que, o proprietário que deseja alugar seu imóvel, procure uma imobiliária e ou um corretor de imóveis devidamente habilitado para fazer a intermediação, contudo não sendo possível ou desejando alugar o imóvel diretamente, siga as orientações abaixo para ao, menos deixar a locação mais segura.

"Uma seleção cuidadosa, aliada a uma análise bem-feita, pode evitar muita dor de cabeça”

Confira algumas dicas importantes para selecionar adequadamente os futuros inquilinos do seu imóvel:

Comece pela documentação

Normalmente ao alugar um imóvel, é solicitado um documento de identificação como RG e CPF e um comprovante de renda. Contudo uma orientação interessante é que além destes documentos, você solicite uma ficha cadastral (para que o locatário preencha com maior número de informações possíveis) e se possível, solicite um segundo documento de identificação (exemplo: Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS), Carteira de Órgão ou Conselho de Classe (OAB, CRM, CRP. Etc.), Carteira Nacional de Habilitação (CNH) com foto, passaporte, carteiras expedidas por órgão público que por Lei Federal valem como identidade. Atualmente é bastante comum encontrar fraudes como por exemplo, documentos falsos. Penso que solicitando um documento a mais a possibilidade de fraude pode diminuir.

Faça uma consulta aos órgãos de proteção ao crédito (spc/serasa) e protestos.

Uma locação segura, passa pela análise do histórico de crédito dos futuros inquilinos – saúde financeira. Evite pessoas negativadas e que possuem um mal histórico. Contudo não haja de forma discriminatória, pois existem restrições que podem ser toleradas. Acredite, existem ainda, restrições em que o negativado não tem nem o conhecimento. Se o candidato a locação se dispor a regularizar a situação antes de alugar, de uma oportunidade, pois mostra uma boa vontade de resolver as pendências. A consulta a estes órgãos pode ser feita de várias maneiras uma delas é através de empresas relacionadas ao comércio e que possuem acesso ao sistema CDL e SPC Brasil.

Análise de renda: um fator crucial

Na análise da renda, recomendo que estipule um parâmetro mínimo de renda para ser o locatário do imóvel. Tenha em mente que o futuro inquilino ou o conjunto familiar (moradores que possuem renda e irão contribuir com as contas do imóvel) não poderão comprometer mais do que 33% (trinta e três por cento) da renda familiar. Com isto quero dizer que, a pessoa ou conjunto familiar que for alugar o imóvel deverá auferir a renda maior ou igual a 03 (três) vezes o valor do aluguel. Com isto é possível evitar possíveis atrasos e até mesmo falta de pagamento de alugueis mensais e demais encargos. A renda é um fator crucial para locação pois é a partir da renda que os locatários irão honrar os compromissos da locação e demais encargos. Procure exigir comprovantes de renda inidôneos, como contracheques não adulterados ou fraudados, carteira de trabalho que apresente o valor do salário e histórico de contratações, assim como, extratos bancários de períodos anteriores como por exemplo de 01 ano, para aqueles trabalhadores informais e ou autônomos. Solicite sempre que possível, a declaração de imposto de renda.

#Dica: verifique se o trabalho não é temporário e se o futuro inquilino costuma trocar de emprego com frequência. Lembre-se: sem trabalho, sem renda, sem renda, sem condições de pagar o aluguel.

Solicite a apresentação de certidões judiciais – cíveis e criminais.

Parece exagero, mas é importante pedir certidões judiciais cíveis e criminais quando da análise dos locatários. Com esta medida é possível saber se os pretendentes a locação possuem algum processo em trâmite ou finalizado. Lembre-se de solicitar as negativas referente as cidades em que o locatário residiu. Estas negativas são expedidas com os dados de identificação dos futuros - locatários. Análise se possuem fatores que podem ou não interferir na locação. Mas lembre-se não haja de forma discriminatória, existem situações que desejam uma análise cuidadosa. Vale ressaltar que: a discriminação com base na raça, religião, nacionalidade, sexo, idade, estado civil, deficiência física ou mental e orientação sexual são crimes. #Dica: procure saber se o inquilino já foi despejado, se não possui processo por crimes, drogas e outros ilícitos.

Converse com o interessado

Disponha-se a uma boa conversa com o interessado, isto é interessante e muito importante! Comece convidando o futuro locatário para conhecer o imóvel juntamente com você. Faça algumas perguntas para conhecer melhor o locatário, assim como, ele também irá perguntar sobre o imóvel, vizinhos inclusive sobre você proprietário! Descubra se é a pessoa indicada para o seu imóvel. Há certas qualidades que você deve procurar que geralmente indicam inquilinos bons, bem como, indicadores de que um candidato pode causar problemas no curso da locação. Procure referências pessoas do inquilino como, últimos imóveis em que residiu e contatos de proprietários-locadores anteriores.

Não abra mão de uma garantia locatícia

Nos contratos de locação é faculdade do proprietário-locador exigir do locatário uma das modalidades de garantias previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, quais sejam: caução; fiança; seguro fiança locatícia; cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Normalmente as garantias mais usadas são a fiança, quando o locatário apresenta um fiador geralmente com um bem imóvel ou renda suficiente e ou caução que geralmente varia de 01 a 03 vezes o valor do aluguel. É valido lembrar que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Por outro lado, existe ainda a possibilidade de o contrato de locação, por vontade das partes, não possuir previsão de nenhuma garantia. Apesar de muitos pensarem que esta opção é desfavorável para o locador, ela, na realidade, possui certos benefícios, que devem ser muito bem analisados por quem pretende locar seu imóvel, como por exemplo, podemos citar a facilidade para proceder o despejo liminar do locatário contudo existem algumas desvantagens como a morosidade do judiciário e em alguns casos a necessidade de caução para o despejo liminar.

Negando um interessado

Se você decidir negar um interessado, é necessário que você fundamente suas razões para que não haja dúvida se houve ou não discriminação. Por ter padrões cuidadosamente definidos, você tem a capacidade de negar facilmente um inquilino que não atenda aos seus requisitos usando de argumentos já previamente estabelecidos.

Considerações finais

Como proprietários ou administradores de imóveis, vocês devem selecionar adequadamente cada inquilino em potencial. Podem ocorrer diversos problemas, se vocês não fizerem uma análise da maneira correta. Afinal, tanto você como proprietário-locador, quanto o inquilino, definitivamente não desejam passar pelo exaustivo e desgastante processo judicial de despejo.

Lembre-se: isto não significa que você precisa se tornar um “investigador” toda vez que alguém demostrar interesse em alugar a sua casa ou seu apartamento. Use uma boa e sincera conversa e tente ter uma ideia ou perfil da pessoa interessada, e então firme-se em dados e informações concretas prestadas na análise de crédito e elementos fornecidos pela pessoa interessada na locação do imóvel. Tenha cuidado para não ultrapassar os limites, o que pode colocá-lo em algum ato discriminatório grave, qualificado como crime!

Selecionar adequadamente um inquilino é compreender quem são os futuros moradores de sua casa ou apartamento. Selecionar adequadamente é analisar se aquela pessoa ou aquele conjunto familiar é adequado e tem condições para alugar e acima de tudo, manter uma saudável locação durante determinado período de tempo, tudo isto, com base em documentos fornecidos, informações prestadas e entrevistas realizadas. O que se busca em todo o processo de análise é uma estimativa sobre a pessoa correta no imóvel correto. Importa destacar que as medidas acimas propostas, reduzem significativamente as possibilidades de inadimplência bem como problemas futuros, contudo não querem dizer que você não terá problemas futuros com inquilinos.

Na condição de proprietário ou administrador de imóveis é seu direito analisar e selecionar adequadamente – sem discriminar ou desmerecer ninguém, selecionar com eficiência e qualidade a pessoa mais indicada para seu imóvel. Equilibrar corretamente os dois pesos na balança: a pessoa certa no imóvel certo!

Postado por: Lucas Daniel Medeiros Cezar - Advogado e Consultor Imobiliário.

4 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Ótimas dicas!!! parabéns pelo post. continuar lendo

Contrato de locação com a Prefeitura, qual a forma de garantia que podemos exigir?
existe consequências a não exigência de garantias se tratando de contrato para Órgão Público?? agradeço se puder me responder. Obrigada!! continuar lendo

Excelente artigo. Informações muito importantes p todos os locadores que desejam colocar seu imóvel para alugar diretamente, sem a intermediação de uma imobiliaria, ou corretor. continuar lendo

Ótima matéria. continuar lendo