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24 de Setembro de 2018

Verão e férias chegando: dicas e cuidados com a locação de imóveis por temporada

Para não ter as suas férias frustradas confira algumas dicas e cuidados que se deve ter ao locar imóveis por temporada.

Lucas Daniel Medeiros Cezar, Advogado
há 11 meses

Seja no litoral, cerra ou campanha, durante o verão em nosso país, muitas famílias buscam um lugar ideal para desfrutar alguns dias, semanas ou até mesmo um mês inteiro de lazer e descanso e por esses motivos torna-se bastante comum entre os meses de dezembro a março as locações por temporada.

A locação por temporada é uma das mais adequadas soluções para aqueles (seja sozinho ou em família) que desejam passar um tempo fora, seja a trabalho ou a lazer, mas não abrem mão do conforto e da privacidade de uma casa ou apartamento.

A locação por temporada é regulada pela Lei do Inquilinato, em seu artigo 48, que determina: é a locação destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

1. OS CUIDADOS E DICAS

Os cuidados se dão especialmente por um único motivo: geralmente a locação por temporada é feita a distância e por tal circunstância o cliente interessado não consegue visitar o imóvel. Desta forma é preciso ter cuidado para não se decepcionar ao chegar ao destino ou, o pior, cair em um golpe e descobrir que o imóvel não existe! Não raras as vezes os clientes acabam alugando sem conhecer imóvel e, quando chegam, podem encontrar um lugar totalmente diferente com o que foi prometido.

Posto isto, enumeramos algumas dicas imprescindíveis para pessoas que pretendem alugar imóveis por temporada:

  1. Uma das principais dicas é: verificar a idoneidade do anunciante, ou seja, se for imobiliária ou corretor de imóveis, verificar se a mesma possui registro no órgão fiscalizador da classe. O órgão fiscalizador é o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), por exemplo aqui no Estado do Rio Grande do Sul é o CRECI/RS. A verificação é bastante simples, cada estado possui um CRECI com site e sede na capital, com apenas uma ligação ou acesso no site, informando o nome ou até mesmo o número de inscrição é possível verificar a situação da imobiliária ou corretor de imóveis, lembrando que cada imobiliária ou corretor de imóveis possui um número único de registro. Se for pessoa física como por exemplo um proprietário? Bom neste caso aconselho não alugar, pois é mais difícil verificar a idoneidade da pessoa e consequentemente é maior as chances de ser um golpe a não ser que se consiga buscar referências com amigos ou outros clientes que se hospedaram no local a partir de comentários na internet ou outras formas de pesquisa como por exemplo CPF, pesquisa no Registro Imobiliário ou Prefeitura da cidade.
  2. Site Falsos. Muita atenção e cuidados com os sites falsos, certifique-se que o site que você está vendo o anúncio é confiável. Pesquise sempre! Não confie cegamente em fotos colocadas na internet e tente obter referências sobre o imóvel. Se ele não tiver sido indicado por algum conhecido, peça ao dono que passe o contato de pessoas que já se hospedaram lá anteriormente.
  3. Localização e Preço. Da mesma forma como verificar a idoneidade do anunciante, é essencial saber a localização do imóvel, como faço isto? Verifique a localização do imóvel através da consulta do endereço no Google Maps, ou aplicativos equivalentes. Outro ponto importante é a distância do local até a praia, os principais pontos que pretende visitar. Analise criteriosamente as condições de acesso ao local, a infraestrutura da região, se existem padarias, açougues, supermercados próximos, bem como as condições de segurança do imóvel. Outra orientação, caso não for possível conhecer o local do imóvel presencialmente, reúna toda a publicidade referente ao imóvel para em caso de se deparar com algum problema e ter respaldo para reivindicar seus direitos. Preço, de certo é aquele ditado: quando a esmola é demais o santo desconfia. Se o preço estiver muito abaixo do mercado, desconfie da oferta.
  4. Uso do Imóvel, sempre busque se informar de que forma eu posso usar o imóvel e se existem regras ou observações sobre o uso. Esta dica inicialmente parece um tanto boba, mas acredite é bastante válida, uma vez que imóveis em condomínios como apartamentos, que possuem piscinas, saunas de uso comum, entre outras alternativas de lazer, apresentam regras próprias de uso tais como, certas restrições e regras com animais; as utilizações das áreas de lazer podem ser permitidas somente para o proprietário do apartamento e seus familiares... entre outras que podem restringir o uso do imóvel e dos benefícios do condomínio pelo locatário. Outro aspecto importante é sobre o número de pessoas que podem ocupar o imóvel, o número máximo de pessoas que o dono do imóvel permite. Inquilinos extras podem ser barrados pelo proprietário do imóvel, pelo síndico ou zelador, inclusive pelo condomínio.
  5. Contrato de Locação. Faça sempre um contrato de locação. São inúmeros os benefícios e segurança trazidos por um contrato de locação, assim sendo: nunca abra mão de um contrato de locação! O contrato de locação é a garantia tanto para o proprietário do imóvel quanto para o locatário, e por isso é indicado independentemente do período de moradia seja curto.
  6. Laudo de Vistoria Residencial. Da mesma forma que essencial ter um contrato de locação, necessário também o laudo de vistoria residencial. Ademais a lei das locações conforme artigo 48, parágrafo único, expressa que "no caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram". O termo de vistoria é o documento usado para especificar as condições de conservação e manutenção do imóvel no início e ao final da locação. Conforme expressa previsão legal o locador é obrigado a "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina" e o locatário por sua vez é obrigado a "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal"; O laudo de vistoria é importante não somente para especificar as condições de conservação e manutenção do imóvel antes de ser entregue ao locatário, mas também para que o imóvel, quando finda ou rescindida a locação, seja entregue nas mesmas condições pelas quais o locatário recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. O laudo de vistoria é a análise em sentido amplo do imóvel. É avaliar o imóvel como um todo e relatar por escrito as condições do imóvel: piso, paredes, portas, instalações hidráulicas, elétricas e principalmente os móveis, utensílios e eletrodomésticos uma vez que nas locações por temporada o imóvel geralmente está mobiliado. Assim que chegar no imóvel, confira a vistoria realizada, preferencialmente na presença do proprietário ou responsável e teste torneiras, descargas, chuveiros, luzes e eletrodomésticos, para ver se está tudo funcionando. Lembre-se que cuidados nunca é demais. Se descobrir algum defeito, avise imediatamente. Os proprietários têm a obrigação de fazer as correções necessárias. Para saber sobre o laudo de vistoria e suas particularidades acesse aqui.

2 - A PARTE JURÍDICA DAS LOCAÇÕES POR TEMPORADA.

A locação por temporada é regulada pela Lei do Inquilinato, em seu artigo 48, define que:

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

2.1 PRAZO

De acordo com a Lei do Inquilinato, o prazo de locação por temporada não pode ser superior a 90 (noventa) dias, findado este prazo se o locatário permanecer no imóvel locado sem oposição do locador por mais 30 (trinta) dias considerar-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado. Se isto ocorrer o proprietário não mais poderá cobrar o aluguel e encargos antecipadamente e somente poderá retomar o imóvel locado decorridos o prazo de 30 (trinta) meses do início da locação, como também para uso próprio ou reforma.

A Lei do Inquilinato, sem seu artigo 50, parágrafo único, diz:

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Por outro lado, caso o locatário permaneça no imóvel após o término do prazo contratual, não inferior a 90 (noventa) dias, competirá ao proprietário propor a ação de despejo em até 30 (trinta) dias, caso a lei autoriza a concessão de liminar para a desocupação do imóvel em, no máximo, 15 (quinze) dias.

A Lei do Inquilinato, sem seu artigo 59 , parágrafo primeiro, inciso terceiro, diz:

Art. 59 (...)
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

2.2 PAGAMENTO

Uma das elementares características da locação por temporada é a possibilidade do proprietário receber, de uma só vez e antecipadamente, os alugares e encargos locatícios, sem prejuízo da exigência de garantia pelas demais obrigações do contrato. Trata -se de uma exceção a regra locatícia, que em outros tipos de locações urbanas residenciais, considera ilícito criminal essa prática.

A Lei do Inquilinato, sem seu artigo 49 diz:

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Em vista disto, é bastante comum e legal que o proprietário do imóvel peça ao menos uma parte do pagamento antecipado. De igual sorte é facultado ao proprietário pedir uma garantia em contrato, como uma caução, por exemplo.

Uma orientação que fica é que gastos extras como IPTU, condomínio, eletricidade e gás costumam estar incluídos no preço final da locação, mas nem sempre, por isso verifique se haverá algum gasto extra antes de assinar o contrato de locação.

2.3 UMA ÚLTIMA DICA

Lembre-se: se a oferta do anuncio for maliciosa ou não corresponder aquilo que foi prometido o cliente tem o direito de exigir a devolução do valor pago, como garante o artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor. Veja o que diz o artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha: I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade; II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente; III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

Se houver problemas, tente resolver amigavelmente com o proprietário ou responsável através de acordos e, caso não obtenha sucesso, procure o Procon ou o Juizado Especial Cível.

Ademais o nosso Código Civil prevê que seus artigos 186 e 927 respectivamente que:

"Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito"
"Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo".

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como foi possível perceber,a locação por temporada possui várias peculiaridades que exigem bastante atenção e cautela seja por parte do proprietário como principalmente por parte do locatário, a fim de evitar que um momento tão esperado, se torne um invólucro de problemas, aborrecimentos e preocupações.

Alugar um imóvel, como qualquer outra relação contratual, sempre existe um risco. Por isso, antes de fazê-lo, é preciso realizar uma boa pesquisa de mercado e prestar atenção em diversos detalhes que podem fazer a diferença. Apurar informações sobre o anunciante, localização e a segurança do imóvel são algumas orientações básicas para evitar problemas.

Também é importante contratar um profissional da área imobiliária, como por exemplo, um corretor de imóveis devidamente registrado no conselho, para mediar a locação, por conseguinte, estabelecer o contrato de locação assim como laudo de vistoria residencial, ambos por escrito, exigindo a comprovação da propriedade ou da regular autorização para a celebração do negócio entre as partes envolvidas, além de fazer constar no contrato de locação tópicos consideráveis como o número limite de pessoas, existência ou não de vagas de garagens, restrições e regras sobre os animais e demais questões importantes a respeito do uso do condomínio.

Fontes:

  1. Lei do Inquilinato;
  2. Código Civil.
  3. Código de Defesa do Consumidor.
  4. Foto: CRECI/CE.

6 Comentários

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Muito bom as dicas. Parabéns. continuar lendo

No caso de desistência por parte do inquilino em um aluguel por temporada, o ressarcimento da entrada dada antecipadamente é possível ? continuar lendo

Prezada Taynna Rufino, interessante o seu questionamento!
Vamos lá, geralmente as imobiliárias solicitam o depósito de pelo menos metade do valor total do aluguel temporada para reservar o imóvel.
A outra metade é paga no dia que o locatário pega as chaves.
Respondendo a sua pergunta, acredito que o valor não é devolvido, independentemente da ocupação ou não do imóvel, o mesmo estará lá disponível naqueles dias previamente acordados. A não ocupação não será por culpa da imobiliária ou proprietário e sim por motivos pessoais do locatário.
Por outro lado se a imobiliária alugar o imóvel naquela época para outro locatário, acredito ser possível a devolução dos valores pagos antecipadamente. Outra observação é que além de não ser devolvido os valores, poderão ser cobrados outros, como por exemplo condomínio e outras despesas locatícias. continuar lendo

Dr. Lucas, excelente texto! Entretanto, infelizmente alguns colegas estão utilizando-o como se deles fossem.

https://cadorim.blogspot.com.br/2017/11/dicasecuidados-com-locacao-de-imoveis.html

Em nenhum momento cita o Dr. como fonte. continuar lendo

Guilherme Cleiton Ramos obrigado pelo aviso. Vou tomar as medidas cabíveis. Grato pela atenção e pela a sua mensagem! continuar lendo