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23 de Setembro de 2019

A venda de Imóveis Alugados: o que é preciso saber.

Aspectos práticos da compra e venda de bens Imóveis locados.

Lucas Daniel Medeiros Cezar, Advogado
há 2 anos


Não raras as vezes no ramo do direito imobiliário, não somente os profissionais da área (advogados, corretores de imóveis) mas também proprietários e locatários deparam-se com este tema: "a venda de Imóveis alugados".

Por um lado o proprietário que pelos mais variados motivos deseja vender o seu imóvel que se encontra alugado e de outro lado o inquilino que diante da eminente venda do imóvel em que aluga acha em uma situação que em muitos momentos é desesperadora: a venda do imóvel em que mora com sua família, o receito de uma hora para outra ficar sem "um teto". Este é o sentimento que grande parte os locatários vivem ao saber da possível venda do imóvel que reside.

O presente artigo tem como intuito abordar de forma objetiva e prática essa questão: a venda de imóveis alugados e o que é preciso saber!

Pois bem.

O direito de preferência do locatário na aquisição de bem imóvel locado.

Inicialmente, devemos ter conhecimento que sempre que existir o interesse por parte do proprietário, da venda de imóvel alugado , por lei (artigo 27 da Lei do Inquilinato) o locatário tem o denominado direito de preferência. Isto significa que o locatário tem o direito de comprar o imóvel alugado, preferencialmente e em igualdade de condições com terceiros interessados.

Em outras palavras: o proprietário - vendedor não está obrigado a vender o imóvel locado, mas caso queira vendê-lo, ele está obrigado a oferecer primeiramente ou em igualdade de condições com terceiros adquirentes, ao locatário.

O referido preceito encontra-se previsão no artigo 27 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

A Lei do Inquilinato em seu Art. 27 diz:

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o LOCATÁRIO tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o LOCADOR dar lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

O parágrafo único do Artigo 27 diz:

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente

Desta forma, é de amplo conhecimento a possibilidade de o proprietário, durante a vigência do contrato de locação, manifestar sua intenção de vender o imóvel. Contudo, o locatário por sua vez, tem o direito de preferência, em adquirir o imóvel.

A notificação por parte do proprietário.

Sempre que o proprietário tiver uma proposta deverá obrigatoriamente repassa-la ao locatário através de uma comunicação ou até mesmo notificação, incluindo nestas, todas as condições do negócio, como preço, condições de pagamento, prazo, forma de correção, entre outros dados essenciais. O locatário por sua vez, deverá manifestar o interesse de comprar o imóvel nas condições informadas na comunicação e ou notificação em até 30 (trinta) dias.

A entrega da notificação deve ser inequívoca. A notificação cartorial, em tese, é mais ágil e de menor custo que a judicial e tão eficiente quanto, eis que o oficial do Cartório de Títulos e documentos tem fé pública. Entretanto a notificação poderá ser feita de qualquer forma, desde que por meios que viabilizem a demonstração do inequívoco recebimento da notificação pelo locatário – afinal, a contar dessa entrega, terá início o prazo de 30 (trinta) dias para aceite da proposta de aquisição do imóvel.

Caso não manifeste seu interesse de forma inequívoca, decorridos os 30 (trinta) dias o locatário perderá seu direito de adquirir o imóvel, ou seja, perderá o direito de preferência. Caso o locatário não se manifeste nesse prazo, fica entendido que não aceitou a proposta e o locador pode alienar o imóvel para desejar, naquelas circunstâncias oferecidas ao inquilino.

Vejamos o que o artigo 28 da Lei do Inquilinato diz:

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

A referida regra vale tanto para locação residencial como não residencial.

Se o locador vier a desistir do negócio após notificado o locatário?

Se o locador vier a desistir do negócio após notificado o locatário, indeniza perdas e danos. Visa evitar abuso de direito do locador com intenção de obter o despejo. O inquilino terá que provar os danos. O locador somente se desobriga se comprovar caso fortuito ou força maior.

Vejamos o que o artigo 29 da Lei do Inquilinato diz:

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Se o proprietário vende o imóvel e o locatário não é notificado?

Caso o inquilino seja preterido (barrado) no seu direito de preferência, ou seja, se o locador vendeu o bem imóvel e não o notificou desta intenção, poderá pleitear judicialmente a adjudicação do imóvel locado, desde que observados alguns requisitos:

  1. Requeira judicialmente no prazo de 06 (seis) meses, a contar do registro de aquisição do imóvel por terceiro;
  2. Deposite judicialmente o preço do negócio e demais despesas do ato de transferência, como emolumentos de escritura pública e registro no Registro de Imóveis;
  3. O contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel locado, pelo menos desde trinta 30 (dias) antes da alienação;

Caso o locatário não atenda algum ou todos estes requisitos poderá, ao menos, pleitear perdas e danos por não haver sido respeitado o seu direito de preferência, desde que comprove judicialmente tais danos.

Vejamos o que o artigo 33 da Lei do Inquilinato diz:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

Na prática imobiliária, como funciona a notificação e venda do bem imóvel locado?

Em termos práticos funciona da seguinte forma, vejamos:

O inquilino aluga um apartamento da proprietária através de contrato de locação escrito e com prazo determinado. Contudo proprietária, por motivos pessoais, resolve vender a casa em que o inquilino e sua família residem.

A proprietária poderá por livre e espontânea vontade anunciar o apartamento como bem entender e oferecer a todas as pessoas que tiverem interesse de comprar.

O inquilino por sua vez, deverá permitir a visita de pretendentes a aquisição do apartamento desde que previamente acordado o dia e a hora (Artigo 23, IX da Lei do Inquilinato), tal previsão é uma obrigação do inquilino. O inquilino não pode criar empecilhos à visitação, com base seu direito à privacidade ou não perturbação, sob pena de caracterizar infração legal e contratual, o que pode eventualmente resultar em uma ação de despejo ate mesmo cobrança de multas.

Sempre que a proprietária tiver uma nova proposta de compra, ou até mesmo qualquer proposta que lhe desperte interesse, deverá obrigatoriamente notificar ou comunicar por escrito o inquilino para que manifeste em até 30 (trinta) dias se deseja comprar o apartamento ou não. Na notificação ou intimação deverá constar todos os dados do negócio, em especial todas as condições do negócio, como preço, formas de pagamento, prazo, forma de correção, entre outros dados essenciais.

O inquilino poderá aceitar e consequentemente comprar o apartamento;

Ou

Informar do não interesse em comprar o imóvel e até mesmo ficar silente. Decorridos o prazo de 30 (trinta) dias, o inquilino automaticamente abrirá mão do direito de comprar.

A proprietária, enfim poderá vender o apartamento nas mesmas condições oferecidas ao inquilino.

Ressaltando que a proprietária sempre que tiver uma proposta deverá obrigatoriamente notificar o inquilino. Mesmo que após algum tempo reduza o valor da venda e ou aceite outras formas de pagamento, é direito do inquilino, enquanto o imóvel estiver disponível para venda, saber tudo sobre o negócio. Contudo tal direito cessa no momento em que o mesmo abre mão do interesse de comprar.

O que ocorre se o locatário não tem interesse ou no momento não tem condições de comprar o imóvel que aluga?

Caso em que o locatário não tenha interesse e ou não possua condições financeiras de comprar o imóvel que aluga o proprietário poderá vender o imóvel a quem desejar comprar nas mesmas circunstâncias e características oferecidas ao inquilino.

Todavia a locação prossegue normalmente até a manifestação do novo proprietário. Daí nota-se um grande equivoco que muitos locatários incorrem:

"se eu abri mão de comprar a casa e o proprietário vendeu a outra pessoa, tenho pouco tempo para ficar aqui, vou ser despejado e ou perderei em poucos dias o direito de alugar. Tenho que procurar outro local para morar urgentemente senão eu e minha família vamos ficar sem um teto"

Isto tudo não é verdade!

Claro que existe o risco do novo proprietário dizer que "não tem interesse em prosseguir com a locação" mas também existe a oportunidade de se prosseguir com a locação. São os dois lados da moeda.

Enfim o que devemos saber é que, mesmo o locatário abrindo mão do direito de preferência e possível venda do imóvel "locação necessariamente prosseguirá normalmente até a manifestação do novo proprietário".

Desta forma, o locatário não precisa entrar em desespero, o máximo um sinal de alerta, e aguardar a manifestação do novo proprietário, até lá a locação prossegue normalmente.

O locatário mesmo notificado não quis ou não teve condições de comprar e o imóvel foi vendido. E agora?

A venda do bem imóvel locado pode resultar, como se observa na prática, em grande parte dos casos na rescisão do contrato de locação caso não seja do interesse do novo proprietário a sua manutenção.

O antigo proprietário, retira-se da locação e todos os direitos sobre o imóvel passa ao novo adquirente - proprietário.

Assim, estabelece o art. 8 da Lei do Inquilinato que na hipótese de venda do imóvel durante a locação, poderá o adquirente comunicar o locatário do desinteresse na locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação.

A Lei do Inquilinato em seu Art. 8 diz:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Ao analisarmos o referido artigo, podemos concluir o seguinte: o locatário a princípio, terá dois caminhos:

[Primeiro] Desocupação do imóvel locado: quando usando da faculdade prevista no artigo da Lei do Inquilinato o novo proprietário dará ciência ao locatário do "não interesse em manter a locação" concedendo impreterivelmente 90 (noventa) dias para a desocupação independente do prazo do contrato . Não pode o novo adquirente deixar passar mais de 90 (noventa) dias do registro da venda, sob pena de ser caracterizada a sua concordância tácita na manutenção da locação;

Cumpre ressaltar que propriedade se transfere somente através do registro imobiliário, com isto, quero dizer que o novo adquirente somente poderá notificar o locatário da desocupação, após o devido registro da propriedade do imóvel, no cartório de Registro de Imóveis da circunscrição da localidade do imóvel.

[Segundo] Permanência no imóvel Locado: necessário se faz ressaltar que existe sim, a possibilidade desse novo comprador, ser por exemplo um investidor (pessoas que compram bem imóveis para investir certo capital e ter retorno na locação) e o imóvel permanecer locado e consequentemente a locação transcorrer normalmente. De igual sorte, existe a perspectiva de o novo proprietário ficar tácito sobre a locação e de costume, permanecer o imóvel locado.

Da importância de registrar o contrato de locação na matrícula do imóvel locado: a cláusula de vigência é a segurança dos locatários.

Não somente nas locação residenciais mas também nas locações comerciais, a Lei do Inquilinato estipulou o amplo acesso do contrato de locação no Registro de Imóveis, para o exercício de determinados direitos atribuído ao locatário, sendo um deles a denominada: cláusula de vigência.

Tem a sua previsão, inicialmente no artigo e 33 da Lei do Inquilinato e no Artigo 576 e parágrafos do Código Civil.

Vejamos o que estipula o artigo 576 do Código Civil:

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

O parágrafo primeiro do referido artigo expõe:

§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel

Assim como na Lei 6.015/1973, denominada Lei dos Registros Publicos definiu em seus artigo 167, I, nº 3, o direito de prolongar vigência do contrato de locação em caso de venda do bem imóvel locado, consigna que o contrato de locação deverá ser registrado no Registro Imobiliário:

"Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feito:
I - o registro:
[...]
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;"

A lei prevê a possibilidade de se dar dar eficácia ao contrato de locação contra terceiros mediante o registro do contrato no registro de títulos e documentos do domicílio do locador de se tratar sobre bem móvel ou no registro de imóvel respectivo , no caso de bem imóvel.

Depreende-se, por um lado, a necessidade de registro no Registro Imobiliário do contrato de locação para que possa surtir efeitos a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel locado; por outro, para que possa ser exercido o direito de preferência por parte do locatário, impõe-se primordialmente a averbação do contrato locatício na matrícula do imóvel objeto da locação.

Nessas hipóteses, o locatário poderá permanecer no imóvel pelo prazo do contrato, devendo efetuar o pagamento dos aluguéis ao novo proprietário.

Para melhor compreensão abaixo o modelo de Cláusula de Vigência inserida em contrato de locação:

CLÁUSULA XX – CLÁUSULA DE VIGÊNCIA
Ficam expressamente previstos a obediência e o respeito por eventuais compradores ao presente contrato, pelo prazo do contrato de locação, bem como em suas prorrogações e renovações. Assim sendo, o presente contrato será levado a registro na respectiva matrícula, nos termos e para os efeitos legais. Assim, na hipótese de o locatário não exercer seu direito de preferência e se o imóvel vier a ser alienado a terceiros, o presente contrato deverá ser cumprido e respeitado pelo eventual adquirente em todas as suas cláusulas e condições, ficando, assim, instituída a cláusula de vigência contra terceiros, nos termos do artigo 8º da Lei º 8.245/91 combinado com o artigo 576 e §§ do Código Civil de 2002.
Parágrafo único
O locador se compromete a assinar todo e qualquer documento, inclusive retificações do presente contrato, que venham a ser exigidas pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.

É bem verdade que raramente o locatário toma esses cuidados ou sequer sabe da possibilidade de resguardar os seus direitos através do simples registro do contrato de locação com cláusula de vigência no Registro de Imóveis.

Para evitar incômodos, como de ter que entregar o imóvel locado por motivo de venda, é importante inserir essa cláusula de vigência nos contratos de locações, seja a locação residencial ou comercial e averbar o contrato junto à matricula do imóvel para que dê a devida publicidade e assim o novo proprietário cumpra o Contrato de Locação até o prazo determinado.

A consequência da não averbação é que, a grande maioria das locações pode ser desfeita em caso da venda do imóvel locado.

Considerações Finais.

Diante do exposto, podemos concluir que o locador poderá vender o imóvel alugado a qualquer tempo, mesmo durante a vigência do contrato por prazo determinado.

Todavia o locatário terá o direito de preferência nos termos do artigo 27 da Lei do Inquilinato, porém, para que essa preferência seja legalmente respeitada, o contrato de locação deve estar averbado na matricula do imóvel, nos termos do artigo e 33 da Lei do Inquilinato e artigo 576 do nosso Código Civil . Caso o contrato de locação não esteja averbado, o locador poderá vender o imóvel após a manifestação do direito de preferência do locatário, restando a este reclamar perdas e danos por eventuais prejuízos sofridos.

Somente após a realização da venda com o efetivo registro, é que o novo comprador terá o prazo de 90 (noventa) dias para notificar o inquilino do não interesse em permanecer com a locação, pedindo o imóvel, e o inquilino no que lhe concerne, após receber a notificação terá o prazo de 90 (noventa) dias para desocupar, caso a desocupação não ocorra amigavelmente, o comprador poderá exercer seu direito através de ação judicial para ser emitido na posse.

Transcorrido o prazo de 90 (noventa) dias e o comprador não notificar o locatário para desocupação, presume a continuidade do contrato nas mesmas condições e valores existentes no contrato de locação.

Em fechamento, logo se demonstra que variadas são as situações e repercussões que podem manifestar-se com a venda de um imóvel locado, a vista disto é recomendado que tanto o proprietário - vendedor, locatário e o promitente comprador sejam assessorados por profissionais experientes e capacitados para inteirarem de todas as particularidades que o contrato de locação poderá apresentar durante a sua existência, de modo igual das peculiaridades inerentes a compra e venda de bens imóveis locados.

Fontes:

  1. Lei do Inquilinato;
  2. Código Civil.
  3. Lei 6.015/1973 .

40 Comentários

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No caso em que o locador manifesta interesse em vender, e o locatário não tem interesse, como fica a cobrança da multa contratual, caso o prazo de 12 meses não seja atingido? É possível o locatário ser indenizado? Obrigado. continuar lendo

Prezado Mario Dias.

Se o locador notificou o locatário da intenção de vender o imóvel e o locatário não exerceu o seu direito de preferência, o locador pode vendê-lo e o comprador, após registrar o imóvel em seu nome e tornando-se o novo proprietário, se desejar, pode notificar o locatário para desocupar o imóvel no prazo de 90 (noventa) dias, sem ter que pagar multa. continuar lendo

Bom dia!

Prezado, durante esse prazo de 90 (noventa) dias para desocupar o imóvel, o locatário paga o aluguel? E se paga, paga a quem? tendo em vista o locador mudou. continuar lendo

locador= proprietário, na verdade. continuar lendo

Olá Pedro!

Durante os 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel o locatário deverá continuar pagando normalmente o aluguel. O valor deverá ser pago diretamente ao novo proprietário. continuar lendo

Boa tarde Lucas,

No caso de venda de imóvel locado, o locatário foi avisado e assumiu seu interesse em adquirir o imóvel. Entretanto, dois meses se passaram e o inquilino não dá detalhes do andamento do negócio, apenas diz que seu advogado está responsável pelo processo. Entramos em contato telefônico, e-mail, etc pedindo atualizações sobre o processo de compra mais não recebemos nenhuma informação. O que pode ser feito para evitar esta protelação por parte do inquilino, que já nos fez perder outras oportunidades de venda? continuar lendo

Boa tarde Lauro Ignácio

Notifique o locatário para em prazo hábil efetivar a compra do imóvel. Caso o mesmo fique inerte, coloque o imóvel a venda novamente, faça constar isto na notificação. Lembre-se de notificar o locatário sempre quando tiver uma nova proposta, pois muito embora o locatário não tenha comprado em outro tempo, tem o direito de preferência. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 (trinta) dias. continuar lendo

Se o contrato for por tempo determinado, o que acontece, já que o art. diz que:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação,salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. continuar lendo

Olá Ana Paula Andrade

Se o contrato de locação for por prazo determinado e contiver cláusula de vigência tudo isto averbado na matrícula do imóvel respeita-se o prazo determinado e desta forma o novo proprietário não poderá reaver o imóvel locado antes do prazo final, ressalvada hipótese de infração contratual e ou legal.

Contudo importa ressaltar que a prática de averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel não é muito comum nas locações residencias (é comum nas locações comerciais) e por estes motivos "contrato sem cláusula de vigência e sem estar averbado na matrícula do imóvel" - da o direito ao novo proprietário, após registrar o imóvel em seu nome, poderá denunciar o contrato - dando uma aviso de 90 (noventa) dias para desocupação. continuar lendo