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31 de Outubro de 2020

Locação de Imóveis Urbanos: prazo de 12 (doze) ou 30 (trinta) meses?

Saiba o que a Lei do Inquilinato diz sobre os prazos nas locações de imóveis residenciais urbanos.

Lucas Daniel Medeiros Cezar, Advogado
há 3 anos

No ramo do direito imobiliário ainda existem muitas questões que levantam dúvidas, uma delas é sobre o prazo de locação.

Muitos locatários questionam o fato que proprietários e imobiliárias fazem questão de alugar seus imóveis por prazos de no mínimo 30 (trinta) meses. Outras imobiliárias alugam por 12 (doze) meses. Mas afinal, o que a Lei do Inquilinato diz sobre o prazo nas locações residenciais e qual os reflexos dos prazos nas relações locatícias?

Inicialmente importa ressaltar que é livre a estipulação de qualquer prazo que se entender desde que exista acordo entre o locador e locatário (Artigo da Lei do Inquilinato- Lei 8.245/91). Muito embora o prazo da locação seja de livre estipulação ainda se discute qual é o prazo ideal e se isso pode afetar nos direitos e deveres das partes da relação locatícia.

Os contratos de locação podem ser celebrados por prazo determinado ou não. No caso das locações por prazos determinados, é bastante comum que os contratos de locação residencial sejam sempre de 12 (doze) meses, pelo menos é o que se observa na prática. Contudo a lei não estipula prazo mínimo ou máximo de duração do contrato. Este pode ser de 12 (doze), 24 (vinte e quatro), 30 (trinta meses), ou tantos meses quanto as partes acordarem.

Porém os prazos nas locação urbanas residenciais, influem diretamente na locação e consequente nos direitos e deveres não somente dos inquilinos mas também dos proprietários, veja abaixo o porque:

a) Locação com prazo igual ao superior a 30 (trinta) meses

Lei 8.245/91 - Lei do Inquilinato :

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Nas locações com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses a locação termina ao final do prazo, independentemente de notificação, aviso ou motivo. Ou seja, terminou o prazo de 30 (trinta) meses o proprietário poderá simplesmente pedir o imóvel e o locatário poderá entregar sem pagar multa ou qualquer tipo de indenização.

Por outro lado se o proprietário e inquilino desejarem, poderão continuar a locação que passará a vigorar por prazo indeterminado.

Vigorando por prazo indeterminado qualquer uma das partes poderá terminar a locação bastando dar um aviso com no mínimo 30 (trinta) dias de antecedência para desocupação.

Essa tipo de locação é mais usada por imobiliárias, administradores pelo simples fato de que a locação termina: pelo fim do prazo contratual. Ou seja o proprietário poderá retomar o imóvel locado sem uma motivação além do fim da vigência do prazo em que foi pactuado o contrato de aluguel.

Chamamos esse tipo de retomada de Denuncia Vazia ou Imotivada.

Todavia o locatário poderá devolver o imóvel antes dos 30 (trinta) meses, desde que pagando uma multa proporcional ao tempo que cumpriu. A multa é a chamada Cláusula Penal Compensatória (art. 409 do CC). O parágrafo único, do artigo da Lei do Inquilinato, permite a dispensa da multa em caso de transferência, desde que por motivo de serviço e não a pedido do inquilino, ou seja, desde que a transferência independa da vontade do inquilino.Contudo a lei exige que o inquilino notifique o locador, avisando da desocupação antecipada, com trinta dias de antecedência.

b) Locação com prazo inferior a 30 (trinta) meses.

Na prática do direito imobiliário, é possível observar que muitos locatários não concordam com um prazo de locação mais longo.

Isto se justifica por vários motivos: incerteza do futuro, os locatários pensam que podem não gostar do local para morar a longo prazo, quando a locação se da para trabalho ou estudo que não irá tomar mais do que alguns meses...entre outros motivos.

Os proprietários por sua vez, pensam que : se for um contrato muito longo não poderei reaver o imóvel antes do prazo, se o inquilino não for agradável como irei tira-lo de da casa com um prazo tão longo, afinal são 02 anos e meio... entre outros motivos.

Diante de tantos motivos, não raras as vezes se estipulam contratos com prazos inferiores a 30 (trinta) meses. Na prática é comum o prazo de 12 (doze) meses.

Para a devida análise deste prazo inferior a 30 (trinta) meses, vamos analisar o que a Lei do Inquilinato prevê.

Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato no Artigo 47:

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

Veja agora o incisos desse mesmo artigo que numera as hipóteses em que o locador poderá reaver o imóvel locado, após decorrido o prazo inicialmente estipulado, passando a locação para o prazo indeterminado:

1. Art. 9º : a) Mútuo acordo; b) Infração legal ou contratual; c) Falta de pagamento; d) Reparações urgentes. (art. 47, I).
2 . Extinção do contrato de trabalho. Ex. Zelador, pode, desde que o prazo do contrato de locação esteja vinculado ao contrato de trabalho (art. 47, II).
3. Casos de Uso. Uso próprio; uso cônjuge/companheiro (a); uso ascendente/descendente. (art. 47, III).
4. Demolição aumento de área em 20% ou mais. Ex: edificação, ou transformação em hotel, pensão. (art. 47, IV).
5. se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. (art. 47, V).

Pois bem, o que isso se significa ?

Significa que, se o contrato de locação for feito por prazo inferior a trinta meses, como por exemplo 12 (doze) meses, terminado este prazo, o contrato de locação passará a vigorar por prazo INDETERMINADO. Passando para o prazo indeterminado PROPRIETÁRIO somente poderá retomar o imóvel através da chamada Denuncia Cheia ou Motivada. Em outras palavras o PROPRIETÁRIO não poderá simplesmente pedir o imóvel ao locatário, o proprietário deverá justificar o seu pedido com uma das hipóteses taxadas na lei: (i) mútuo acordo, (ii) infração legal ou contratual; (iii) falta de pagamento; (iv) reparações urgente, (v) extinção do contrato de trabalho do locatário quando a locação se deu por este motivo; (vi) casos de uso próprio do imóvel: uso cônjuge companheiro (a), ascendente/descendente desde que não tenha outro imóvel próprio, qualquer que seja o estado civil deles, (vii) demolição para aumento da área ou (viii) se o contrato passar de 05 anos.

Isso decorre porque a regra é que: "durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado" e de que "os contratos de locações residencias ajustadas por escrito e com prazo inferior a 30 (trinta) meses se prorrogam automaticamente por prazo indeterminado ao final do seu prazo estipulado, mantidas as mesmas cláusulas e condições ".

Desta forma, tratam-se de restrições impostas aos contratos escritos ou verbais que estipularem prazo inferior a 30 (trinta meses), que por sua vez, só findará com o cumprimento de determinadas hipóteses previstas na lei, seguido da devida e obrigatória notificação do locatário.

Nota-se que o locatário tem uma proteção maior quando a locação for por prazo menor do que 30 (trinta) meses . Tal proteção, expressada na lei do inquilinato, é concedida ao locatário porque se entende que é a parte mais frágil da relação locatícia.

Considerações Finais

Diante todo exposto, podemos concluir que: é lícito as partes acordarem qualquer prazo da locação. Contudo existem direito e deveres a serem observados a partir de um prazo específico.

Igual ou superior a 30 (trinta) meses. Sabemos então que findado este prazo o proprietário poderá reaver o imóvel locado sem um justo motivo. Apenas pelo simples fato da locação terminar. Todavia o locatário poderá devolver o imóvel antes dos 30 (trinta) meses, desde que pagando uma multa proporcional ao tempo que cumpriu. A multa é a chamada Cláusula Penal Compensatória (art. 409 do CC). O parágrafo único, do artigo da Lei do Inquilinato, permite a dispensa da multa em caso de transferência, desde que por motivo de serviço e não a pedido do inquilino, ou seja, desde que a transferência independa da vontade do inquilino.Contudo a lei exige que o inquilino notifique o locador, avisando da desocupação antecipada, com trinta dias de antecedência.

Inferior a 30 (trinta) meses, nesse tipo de locação com prazo inferior aos 30 (trinta) meses, aprendemos que existe uma proteção maior ao locatário. Quando findo o prazo da locação inferior a 30 (trinta) meses, a locação passará a vigorar por prazo indeterminado, o proprietário somente poderá reaver o imóvel neste caso, justificando o seu pedido, o que chamamos de denuncia cheia ou motivada. Desta forma a retomada somente poderá ocorrer em determinados casos expressos na lei (artigo 47 da Lei do Inquilinato). Por outro lado o locatário, poderá entregar o imóvel quando da locação ficar por prazo indeterminado tão somente notificando o locador, avisando da desocupação antecipada, com trinta dias de antecedência.

Enfim, tanto os proprietários quanto inquilinos, devem se atentar às consequências que o prazo da locação pode representar sejam elas vantajosas ou desvantajosas. Na primeira, o proprietário não precisa explicar o motivo do pedido de retomar o imóvel. Na segunda, o pedido deve se encaixar no que a lei determina.

Fontes:

  1. Lei do Inquilinato;
  2. Código Civil.

83 Comentários

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Ótimo artigo! Esclarecedor, didático e objetivo! Parabéns!!! continuar lendo

Obrigado, fico muito feliz de saber que estou conseguindo transmitir conhecimento. continuar lendo

Parabéns pelo artigo. ? muito eesclarecedor. continuar lendo

Obrigado pela mensagem ! continuar lendo

Parabéns pelo artigo! continuar lendo

Bem objetivo e esclarecedor....Parabéns. continuar lendo