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7 de Dezembro de 2021

A escritura pública de compra e venda de bens imóveis

Aspectos práticos da Escritura Pública de Compra e Venda de Bens Imóveis Registrados.

Lucas Daniel Medeiros Cezar, Advogado
há 4 anos

Ressaltando que no presente artigo, será abordado a prática da Escritura Pública de Bens Imóveis Registrados.

Devemos considerar que a propriedade e posse são direitos distintos.

Quando falamos em posse de bem imóvel, trata-se daquele imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis do município de localização do imóvel. Aquele que compra, está adquirindo somente a posse do referido imóvel, isto é, está adquirindo apenas o direito pessoal de exercer a posse desse imóvel comprado. Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóvel, deve-se lavrar uma Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse, que será objeto de um outro artigo.

Pois bem.

A Escritura Pública de Compra e Venda de Bens Imóveis é o ato lavrado no cartório de notas por meio do qual uma das partes vende o bem imóvel para outra. Desta forma, a Escritura Pública de Compra e Venda de bens Imóveis é o instrumento jurídico da manifestação de vontade entre uma ou mais pessoas (compradores e vendedores) envolvidas, perante um Tabelião de Notas ou escrevente autorizado do Tabelião, que tem a responsabilidade de formalizar o evento (a compra e a venda) que lhe foi descrito. Lembrando que os titulares e representantes do Cartório de Notas ou do Tabelionato de Notas estão legalmente dotados da fé pública, conforme expressa previsão da Lei nº 8.935/94, lei esta que regulamenta o artigo. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro.

Lei nº 8.935/94:

Art. 3º - Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.

I - Qual o procedimento e na prática como é feita a Escritura Pública de Compra e Venda de Bens Imóveis?

A escritura de compra e venda deve ser feita no Cartório de Notas, mediante agendamento prévio, para que seja coletada a documentação necessária à realização do negócio jurídico, bem como para que sejam feitos eventuais esclarecimentos às partes.

Na data marcada, os interessados devem comparecer ao cartório, de posse de seus documentos pessoais originais, para a assinatura da escritura.

Cumpre ressaltar que, a escritura pública é obrigatória para a transferência de bens imóveis de valor superior a 30 (trinta) salários mínimos. Tal orientação esta disciplina no artigo. 108 do nosso Código Civil, mais especificamente no Livro III - Título I que trata Do Negócio Jurídico.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

A) Documentos Pessoais dos Vendedores e Compradores

1. Vendedor Pessoa Física

- RG e CPF cópias e originais para conferencia, inclusive dos cônjuges;

- Certidão de Casamento Atualizada: se casado, separado ou divorciado (atualizada 90 dias);

- Pacto antenupcial registrado (se houver);

- Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o vendedor for viúvo);

- Qualificação e endereço completos dos vendedores: informar endereço, profissão, etc.

1.2 Vendedor Pessoa Jurídica:

- Número do CNPJ para obtenção da certidão via internet;

- Contrato ou estatuto social, última alteração e alteração em que conste modificação na diretoria;

- Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN);

- Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS;

- RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura;

- Certidão da junta comercial de que não há outras alterações.

Observações Importantes: mesmo não sendo obrigatória a apresentação das certidões pessoais negativas dos vendedores, SEMPRE É RECOMENDADO a apresentação das mesmas. Desta forma, os vendedores deverão apresentar ainda as seguintes certidões:
- Certidão da Justiça do Trabalho;
- Certidão dos Cartórios de Protesto;
- Certidão dos Distribuidores Cíveis;
- Certidão de Executivos Fiscais - Municipal e Estadual;
- Certidão da Justiça Federal;
- Certidão da Justiça Criminal.

2. Compradores

- RG e CPF cópias e originais para conferência, inclusive dos cônjuges;

- Certidão de Casamento Atualizada: se casado, separado ou divorciado (atualizada 90 dias);

- Pacto antenupcial registrado, (se houver);

- Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o comprador for viúvo);

- Qualificação e endereço completos dos compradores: informar endereço, profissão, etc.

Observações Importantes:
(i) o cônjuge deve ter CPF individual próprio.
(ii) Se o casal for casado sob o regime da comunhão universal, da separação convencional ou participação final dos aquestos, é necessário o prévio registro do pacto antenupcial no cartório de Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges.
(iii) Alguns tabelionatos, estão solicitando a atualização do cadastro no CGM (Controladoria Geral do Município), tanto dos compradores quanto dos vendedores. Isto porque irá auxiliar na expedição do ITBI (é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis que é um tributo municipal que deve ser pago na aquisição do imóvel e a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o pagamento desse imposto);

3. Documentos dos Bens Imóveis: Urbano – Casa ou Apartamento

- Matrícula ou transcrição atualizada - Registro de Imóveis expedidas pelo Registro de Imóveis (validade de 30 dias a partir da data de expedição);

- Certidões Negativas de Ônus e Hipoteca, Ações Reais e Reipersecutórias - expedidas pelo Registro de Imóveis (validade de 30 dias a partir da data de expedição);

- Certidão Negativa de Débitos Condominiais (para imóveis em condomínio);

- Carnê do IPTU do ano vigente e ou Certidão Negativa de IPTU;

- Informar o valor da compra;

4. Documentos Bens Imóveis: Rurais

- Matrícula ou transcrição atualizada - Registro de Imóveis expedidas pelo (validade de 30 dias a partir da data de expedição);

- Certidões Negativas de Ônus e Hipoteca, Ações Reais e Reipersecutórias - expedidas pelo Registro de Imóveis (validade de 30 dias a partir da data de expedição);

- Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal;- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);

- 5 (cinco) últimos comprovantes de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR);

- Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR);

- Informar o valor da compra.

B) Na Prática Como Funciona?

Prática de Bens imóveis Urbanos.

Após ajustada todos os detalhes da compra e venda (condições, valores, etc) a prática se dará, em regra, da seguinte forma:

  1. Primeiramente, o vendedor ou comprador (conforme acordo das partes) deverá ir até o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel e solicitar os seguintes documentos do imóvel: (i) Matrícula ou transcrição atualizada - Registro de Imóveis. Expedidas pelo Registro de Imóveis (validade de 30 dias a partir da data de expedição); (ii) Certidões Negativas de Ônus e Hipoteca, Ações Reais e Reipersecutórias (validade de 30 dias a partir da data de expedição);
  2. Após, o vendedor ou comprador (conforme acordo das partes) deverá ir até a Prefeitura Municipal para: (i) expedir a certidão negativa de IPTU ou solicitar a mesma de forma online serviço disponível em várias prefeituras do nosso país; (ii) atualizar os dados no cadastro no CGM da Prefeitura do Município, tanto os dados dos vendedores quanto dos compradores (a atualização do CGM deverá ocorrer tão somente se for solicitado pelo Tabelião, caso contrário não há necessidade);
  3. O vendedor ou comprador (conforme acordo das partes) deverá ir até a administradora do condomínio e solicitar a negativa de débitos condominiais (somente para imóveis em condômino, exemplos: apartamentos, casas em condomínios, etc..);
  4. Uma das partes (geralmente o comprador), deverá ficar encarregada de tirar todas as negativas pessoais dos vendedores:

    Certidão da Justiça do Trabalho; Certidão dos Cartórios de Protesto; Certidão dos Distribuidores Cíveis; Certidão de Executivos Fiscais - Municipal e Estadual; Certidão da Justiça Federal; Certidão da Justiça Criminal. Lembrando que estas certidões não são obrigatórias, mas traz mais segurança ao comprador!

  5. Após juntar todos os documentos (incluindo os documentos do vendedor, do comprador, do imóvel e o preço da compra e da venda), levar toda a documentação ao Tabelião de sua confiança para análise;
  6. O Tabelião por sua vez, irá analisar toda a documentação e se estiver tudo em ordem irá solicitar para a Prefeitura Municipal a expedição da guia de I.T.B.I (é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, que é um tributo municipal que deve ser pago na aquisição do imóvel e a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o pagamento desse imposto). Caso a documentação não esteja completa o Tabelião deverá orientar as partes para complementar os documentos.
  7. A Prefeitura do Município deverá expedir a Guia de ITBI, que geralmente é calculada com base no preço do imóvel, avaliado pelo município (metro quadrado e ou valor venal do imóvel). São usados parâmetros próprios da Prefeitura, sobre este valor é aplicada a taxa do ITBI, que varia entre 1% até 5%, dependendo do município.
  8. A Prefeitura do Município, após expedir a GUIA DE ITBI, a mesma deverá ser paga, via de regra, pelo comprador. Porém, sempre é possível negociar com o vendedor alguma forma de compensação ou acerto para que ele assuma este custo (depende das partes);
  9. Após pagar o ITBI, o recibo deverá ser apresentado para o Tabelião que irá elaborar, finalmente, a Escritura Pública de Compra e Venda;
  10. No dia e no horário marcado, as partes (vendedores e compradores) devem comparecer ao cartório, de posse de seus documentos pessoais originais, para a assinatura da escritura. Lembrando que este ato tem um custo, que via de regra é pago pelo comprador. Mas sempre consulte o tabelião de notas de sua confiança para confirmar o valor deste ato.
  11. IMPORTANTE: Depois de lavrada a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel, ela deve ser imediatamente registrada no cartório de registro de imóveis, POIS AO CONTRÁRIO DO QUE MUITOS PENSAM, a propriedade só se consolida pelo registro.
  12. De fato, o Código Civil brasileiro dispõe, em seu art. 1.227, que “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247)”, o que implica que, enquanto não registrado Escritura Pública de Compra e Venda do bem imóvel junto ao cartório competente, o VENDEDOR continuará sendo visto como o dono do bem, o que pode acarretar situações bastante desagradáveis ao comprador, já que permanecerá na condição de mero possuidor. Ademais existe uma máxima que diz o seguinte: "quem não registra não é dono".
  13. Após registro da Escritura Pública de Compra e Venda, o novo proprietário deverá ir até a Prefeitura do Município para alteração da titularidade do IPTU, assim como do condomínio (se o imóvel estiver em condomínio). Lembrando que este ato também poderá ser feito pelo antigo proprietário.
A prática aqui expressada, é uma realidade regional, à vista disto, a prática na sua região poderá ser diferente.

II - Algumas Orientações.

- Procuração de representantes. Prazo: 90 dias. Se a procuração for feita em cartório de outra cidade, deve apresentar firma reconhecida do oficial que a expediu;

- Substabelecimento de procuração. Prazo: 90 dias. Se feita em cartório de outra cidade, deve apresentar firma reconhecida do oficial que a expediu;

- Alvará judicial, somente o original;

- Se o comprador for pessoa jurídica, deverá apresentar original ou cópia autenticada do contrato social e de suas alterações, ata de nomeação da diretoria, CNPJ, além do RG e CPF originais do representante que irá assinar o documento;

- Custos da Escritura Pública de Compra e Venda. Consulte o tabelião de notas de sua confiança para confirmar o valor deste ato.

- Orientações Jurídicas e Técnicas: muito embora qualquer pessoa possa coletar documentos, firmar contratos e consequentemente levar todos os documento para o tabelião elaborar a escritura, sempre será recomendado que as partes consultem um profissional da área imobiliária (advogados, corretores de imóveis, inclusive tabeliães). Esses especialistas sempre estarão presentes em todas as fases da negociação e garantindo assim a segurança necessária. Quando a negociação é intermediada por um especialista, todos saem ganhando.

III- Considerações Finais

Diante todo exposto, podemos concluir que a Escritura Pública de Compra e Venda de bem Imóvel é indispensável para dar, não somente validade formal ao ato da Compra e Venda de bens Imóveis, mas também para proporcionar maior segurança jurídica a todos os interessados.

É imprescindível que após a lavratura e assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel, o título seja encaminhado ao registro perante ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde se localiza o imóvel, pois ao contrário do que muitos pensam, a propriedade só se consolida pelo registro.

Fontes:

  1. Colégio Notarial do Brasil: Seção Rio Grande do Sul.
  2. Código Civil Brasileiro.
  3. Lei nº 8.935/94.

40 Comentários

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Muito bom o texto, bem explicado, de valor prático mediante rápida leitura! continuar lendo

Muito Obrigado Alexandre! Fico feliz que o principal objetivo do artigo está sendo cumprido: mostrar a prática. continuar lendo

'' 1. Vendedor Pessoa Física
- RG e CPF cópias e originais para conferencia, inclusive dos cônjuges;
- Certidão de Casamento Atualizada: se casado, separado ou divorciado (atualizada 90 dias);
- Pacto antenupcial registrado (se houver);
- Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o vendedor for viúvo);
- Qualificação e endereço completos dos vendedores: informar endereço, profissão, etc.

Pergunta de leigo: E SE O VENDEDOR FOR O HERDEIRO? continuar lendo

Acredito que um detalhe interessante no caso do Paulo é que esses débitos passados que geraram a penhora não correspondem às obrigações condominiais propriamente ditas, mas sim de uma "associação de amigos", imagino que não havia condomínio constituído formalmente e que , por esse motivo, não seriam propter rem, exceto se no momento que ele associou tenha assumido os débitos dos proprietários anteriores. continuar lendo

Boa Tarde Dr Lucas,
Tenho um imóvel que foi adquirido pelo meu pai por escritura pública de compra e venda.
Ele quer transferir pra mim (doação ou venda) utilizando o mesmo tipo de escritura.
Partindo do principio que ele não registrou o imóvel, portanto não seria o ''dono'', ele pode realizar essa transferencia pra mim ?
Obrigado.

Fernando Guimaraes. continuar lendo

Boa tarde Fernando

Se ele já possuir um título aquisitivo, seja escritura pública ou instrumento particular com força de escritura, você poderá lavrar uma escritura futura de venda ou doação, dele pra você, porém deverá ficar expresso na escritura de que o título atual só será registrado com o prévio registro do título anterior. Primeiro passar a ser dono para depois vender ou doar. continuar lendo